[摘要] 惊爆！2015上半年新全国存量房价值超出81万亿，改造将带来上万亿 ！出现房屋存量的原因有两个，一个是人口结构趋势性变化限制住房数量型增长空间，另一个是城镇旧房改造市场空间巨大。那么，启动城镇旧房改造需要注意哪些问题？如何改造才能带来上万亿 呢？
截至2013年末,我国城镇居民人均住房面积32.7平方米。若以当年城镇常住人口7.3亿来计算，我国城镇大约有存量住宅面积238.71亿平方米。而2015年上半年商品房销售均价为6815元/平方米，考虑折旧因素，按照0.5系数来折算，存量住宅销售均价为3407元/平方米，由此可以推导得到存量住宅总价值为81.33万亿元。
若以2000年划界，2/3存量住宅或多或少都需要对品质进行改善。假定每平方米居住品质提升成本为100元，那么存量住宅品质提升市场 约为15000多亿元。当然，这样估算或过于简单，我国城镇旧房改造和危房处置是一个动态连续过程，实际上市场 可能远较上述估算要大。
旧房居住品质改善是一项系统性工程， 成本较大， 需发挥规划与引导作用，利用财政资金撬动旧房改善市场，鼓励居民自主 消费，有效改善居住品质，并促进消费需求释放。
2015存量房价值超出81万亿——住房消费增长呈趋势性放缓
虽然受今年3月份国家系列稳定住房消费政策组合拳刺激，加上刚性和改善性住房需求累积释放，今年上半年楼市出现回暖迹象，今年1-6月份，商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，而1-5月份为下降0.2%；其中，住宅销售面积增长4.5%，以深圳（楼盘）为代表的一线城市住房交易成交活跃。但从趋势分析，在人口结构变化、住宅供求关系转变以及家庭住房消费动力不足等因素的综合作用下，未来我国住房消费增长仍将呈现趋势性放缓。
1．人口结构趋势性变化限制住房数量型增长空间
居住权是人类基本权利。住房为人服务，人口因素是房地产市场核心驱动力。随着我国人口结构趋势性变化，我国房地产业数量型增长空间将会明显受限。
一是购房主力人口将在2015年达到峰值。
据有关机构研究，1990年后出生的人口总数比1980后出生的人口总数下降了23%，2000后出生的人口总数又比1990后出生的人口总数缩减16%。这些情况与数据反映出我国人口增长见顶并回落的趋势性变化。传统上分析，25岁至49岁是商品住宅购房人口主力。根据我国人口演变特征推算，购房主力人口将在2015年达到峰值，并将从2018年开始趋势性下降。
二是人口老龄化将引发未来住房闲置问题。
从国家层面上看，2014 年我国总抚养比为46.8%，远低于 平均的74%、印度的77%、美国的68%，也低于日本历 点（1996 年）的59.5%，人口老龄化压力剧增。人口增长拐点和人口结构趋向老龄化，将不可避免引发住房闲置问题。据日本总务省发布的《住宅和土地统计调查》，截至2013年10月1日，日本共有5240多万个家庭，住宅总数约为6063万套，按每户一套计算，闲置住宅约为820万套。闲置空置住宅占日本住宅总数的13.5%，创当时统计调查以来历史纪录。从人口演变情况看，我国人口老龄化趋势已经形成，未来住房闲置问题需要未雨绸缪。
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