2016年底，首次提出“房住不炒”时，谁也想不到两年之后，地产龙头万科会开始高呼“活下去”。如果“房住不炒”继续坚持下去，不仅对于开发商，对于中国经济乃至普通民众，都会带来深远影响。
每个在外打拼的年轻人，心里都渴望拥有一个温暖的“家”
今年9月份，万科的郁亮在一次内部讲话中表示，房地产行业的转折实实在在到来了，要以“活下去”为终目标。在9月底的万科秋季例会上，会议现场“活下去”的标语更是在网络上刷屏。龙头万科都如此悲观，地产行业20年的繁荣真的要结束了吗？
从销售数据来看，房地产行业的前景的确在迅速恶化。今年前三季度，国内商品房销售面积同比增长仅为2.9%，而去年同期增速是10.3%，2016年的同期销售增速更是高达27%。仅仅两年时间，商品房销售增速可谓雪崩式下滑，按照这样的趋势，商品房销售出现负增长已经近在咫尺，如果仅从单月销售来看，今年9月份的销售增速其实已经出现了负增长。
房地产是一个高负债的行业，国内龙头地产公司的负债率基本上超过80%。恒大的负债率是82%，万科的是85%，碧桂园的是90%，融创的是91%，房地产企业几乎都将高杠杆资金用到了。
在过去住房短缺的时代，开发商的房子很快就可以售罄，实现快速销售回款，为开发商的现金流正常运转提供了重要保障，但是一旦住房销售放缓，开发商们就要随时面临资金链断裂的风险。为了避免现金流断裂，开发商不得不通过其他各种渠道融资，以弥补销售回款放慢带来的冲击，这就使得原本已经很高的负债率继续攀升。尤其是近几年国内资金去杠杆，加之房地产融资的渠道收紧，开发商融资的成本越来越高。2015年，很多房地产企业的发债成本只有不到4%，但是近两年快速提升，2017年，房地产企业的融资成本大致在8%左右，今年基本上在12%以上。恒大最近发债18亿美元，利息高达13.75%，许家印自掏腰包认购了10亿美元。恒大尚且如此，房地产企业当前的融资难度之大可见一斑。市场融资难度越大，开发商的融资成本就越高，由此形成了一个恶性循环。
雪上加霜的是，未来几年，房地产企业将迎来偿债高峰期。2015年，管理层为了鼓励债券市场发展，对公司债的发行大幅松绑，当年证监会出台《公司债券发行与交易管理办法》，对发债主体的门槛大幅降低，此前只有境内外上市公司才能发行公司债，新规将符合条件的非上市公司也纳入其中。加之当年股灾之后资金无处可去，导致大量资金涌入债券市场，债券市场的发行规模在当年出现井喷。房地产企业借这一轮债券牛市大规模融资，但是现在开始陆续进入还债期。有市场统计数据显示，目前国内房企的负债总额大概为19万亿元，其中2019年和2021年是偿债高峰，大概有12万亿元将在明后年陆续到期。
面对严峻的债务压力，开发商们的选择并不多。一是借新债还旧债，但是面对越来越严的融资环境，以及越来越高的融资成本，借新还旧的办法只能是饮鸩止渴。
第二个办法就是降价，加速销售资金回款。郁亮在“活下去”的讲话中就重点强调了回款：“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果 6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”而事实上，万科也的确在严格执行回款的核心目标，这一轮楼市降价，万科又一次站在了前列，网上热传的新闻“厦门白鹭郡降价四成”也让人看到了万科活下去的决心和勇气。除了万科，另外几家房地产龙头碧桂园、恒大等也都基本上采取了相同的战略，通过降价来实现快速回款，恒大早在年初就宣布楼盘8.9折，碧桂园更是因为降价幅度过大导致售楼处被砸。
对于房地产企业而言，应对债务危机还有一个不得已的办法，就是出售股权或是转让项目。万达将大量资产出售给融创，就是典型的断臂求生，不仅是万达，今年已经有很多房地产企业通过转让股权来获取资金。如果实在没有出路，那就只能接受破产或者被收购的命运，比如当年孙宏斌的顺驰和宋卫平的绿城，都是因为资金链断裂而不得不被他人收购。
当然，这并不是房地产企业次遇到困境。过去10年，我国的房地产行业经历过两次低谷，一次是2008年金融危机爆发，国内房地产量价齐跌，很多城市的房价跌幅都超过了20%甚至更多，另外一次是2012年，当时楼市成交量急剧萎缩，商品房销售面积持续保持负增长。这两次房地产低谷，最终都是靠政策层面救市，楼市从低谷大幅反弹，房地产企业也最终有惊无险地度过寒冬，迎来一个又一个春天。但是这一次，政策风向变了。
2016年底的经济工作会议，首次提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”。在“房住不炒”首次提出之时，大部分人都认为这不过是房地产调控史上的又一个口号而已，过不了多长时间，调控就会再度放松，所以很多人并没有将这一次的“房住不炒”太当回事。但是随着时间推移，越来越多的人开始意识到，“房住不炒”确实是要动真格的了。
按照以往的经验，每次房价上涨过快时，房地产调控力度都会加大，但随着经济遭遇增长压力，房地产调控很快就会松绑。这一次“房住不炒”提出之时，也是楼市刚刚经历了一轮暴涨，很多人预计调控力度应该不会持续太久。结果“房住不炒”提出来已经两年，至今未有丝毫放松的迹象。
7月31日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，在这次会议上，中央首次将中国的经济形势描述为“稳中有变”。历史上来看，官方对中国经济的描述通常都是“稳中向好”，这一次描述口径发生变化，其实是相当于承认当前中国经济遭遇的困难。但即便如此，中央也依然强调要加强房地产调控，在会议列出的六大任务中，第五条就是“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。
今年3月份的《政府工作报告》，对于房价的表述是“遏制房价过快上涨”，7月份则变为“坚决遏制房价上涨”，前者意味着允许房价有一定的上涨空间，只是不能过快上涨，而这一次政治局会议的表态，意味着已经不能容忍房价的上涨。在经济形势稳中有变的背景下，依然对房地产调控做出这样的表态，中央对于“房住不炒”的决心可见一斑。
对于房地产企业而言，这意味着过去屡屡被验证的“经济下滑带来调控放松”的模式已经很难重演。开发商们向来是对政策最为敏感的群体，当风向开始转变时，开发商们意识到，等待政策救市已经不太可能，唯有自救才能度过寒冬。郁亮在“活下去”的讲话中就认识到，“虽然我们所处的行业仍然有发展前景，但是我们做的事情必须要改变，必须要认识到社会的方方面面都进入转折时期。在这个时期我们应该怎么做？只有四个字：收敛，聚焦。这是应对转折点和不确定情况的方法。只有收敛和聚焦，我们才能应对正在发生的转折；没有收敛和聚焦，我们就很容易在转折点中被淘汰”。基于这样的判断，“活下去”成为万科当前的生存之道。
对于房地产企业而言，在沐浴了20年的政策春风之后，拐点确实来了。
3月22日，昆明民众向户籍民警咨询落户新政策，购房者、租房者、有合法工作者均可按相关政策落户
如果经济下滑超出预期而重新刺激房地产引擎，房地产未必能够如愿拉动经济增长。在房价上涨超过一定幅度之后，成本的提升带来的负面冲击，有可能远大于对经济增长的拉动。2015年和2016年的房价大涨，房地产投资增速明显回升，但是中国经济并没有因此而显著回暖，最近几年的经济增速反而逐年放缓。房地产对于当前中国经济是否还有明显的拉动作用，已经成为一个有争议的话题。
如果重新刺激房地产引擎，最悲观的情形可能是房价继续新一轮大涨，但是经济增速依然没有起色，甚至表现更糟糕。即使房地产短期之内还可以拉动经济增长，但是从长远来看，由此带来的损失将远远大于，不仅会使得房地产调控前功尽弃，更将使得中国经济的长期结构转型就此夭折。
中国经济长期积累下来的不合理发展模式，很大程度上正是由于过度发展房地产所带来的。从我国房地产发展的20年历史来看，1998年首次启动住房制度市场化改革，宣布停止住房实物分配，实行住房分配货币化，当时对我国房地产的顶层设计是“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。但事实上，随后的发展偏离了政策设计的初衷，经济适用为主的住房体系并没有建立起来。
到了2003年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。明确提出加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例，“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。我国住房制度的顶层设计就此发生重大转变，当房地产作为国民经济支柱产业的地位被确认之后，中国的房价也就此开启了一轮又一轮的上涨。
从拉动经济增长的角度来看，房地产业的高度发展当然给中国经济做出了不可磨灭的贡献，但带来的负面效应也同样突出。首先是房地产行业的高利润形成了一个很不好的示范效应，使得其他行业都纷纷跨界涌入房地产行业赚快钱，在一定程度上荒废了制造业等其他行业的发展。更重要的是，房价不断上涨，使得中国经济的整体成本快速提升，土地、房租和人力成本都在房价上涨的过程中被迅速拉高，一些利润相对单薄的制造业根本无力承受成本的全方位上涨。某种程度上，房地产行业的兴旺，扼杀了其他很多行业的成长空间，可谓“一业兴而百业枯”。从个人角度来看，炒房带来的巨大财富效应，也使得社会的财富分配形成严重扭曲，很多人辛苦上班一辈子，所得收入也不及一套房子带来的。
房价的持续上涨，也在很大程度上阻碍了中国经济向消费型转型。对很多普通民众而言，购买一套住房需要两个家庭六个钱包的支持才能勉强支付首付款，而每个月高额的月供支出，更使得日常的现金流所剩无几，当大部分家庭的财产都被一套房子压榨干净，整个社会根本谈不上消费升级。
过去几年，中国经济的“三驾马车”中，消费占比都超过了50%，但这并不意味着中国已经成为消费型经济，更多是由于外贸负增长带来了消费占比上升，消费自身的增长其实并不乐观。以社会消费品零售总额这个指标来看，最近几年的增速逐年下降，2010年，我国社会消费品零售总额的实际增速为14.8%，去年的增速下降到10.2%，今年前三季度仅有9.3%。今年下半年以来，“消费降级”更是成为大多数人的共识。如果房价继续大涨，民众的消费能力还将被继续挤压，中国经济向消费型转型也就更加遥遥无期。
经过最近两年的调控之后，疯涨的房价得到了遏制，部分城市房价出现了明显下降，楼市又来到了一个关键的十字路口。如果现在重新刺激房地产引擎，房价极有可能会出现新一轮大幅上涨。除了房价上涨本身带来的负面效应之外，更重要的是，民众对于楼市调控将从此失去信心，中国房价只涨不跌将成为民众坚定的信条。
但事实上，没有任何一个国家，任何一种商品的价格会只涨不跌，一旦房价只涨不跌的预期形成之后，最终的结果就必然是泡沫破灭。以房地产在中国金融体系甚至中国经济中的体量，如果房地产泡沫破灭，将带来难以估量的金融危机甚至全面的经济危机。上世纪90年代，日本楼市泡沫破灭之后，大量日本家庭因为房价暴跌沦为负资产，很多人不得不流落街头甚至自杀，日本经济在随后30年里徘徊不前，迄今无法走出当年的阴影。对于中国经济而言，唯有坚持“房住不炒”，才有可能避免当年日本房地产泡沫破灭的悲剧。
2016年底，中央经济工作会议首次提及“房住不炒”时，正值房价新一轮大幅上涨，所以各地的举措大多以行政调控为主，比如限购、限售甚至限价等等。行政手段的好处在于短期见效快，但从长期来看，扭曲了市场正常的供求关系，因此也不可能长期维持。所以，“房住不炒”的一大挑战在于，限购、限售以及限价等行政调控何时退出？如果退出，是否会带来房价报复性上涨？
从目前来看，由于有些城市房价已经出现明显降温，地方政府的土地财政收入大受影响，因此从地方政府的角度来看，已经存在放松调控的动机，部分地方政府也在试探性地小幅放松，开始上演新一轮的央地博弈。对于当前楼市开始发生的一些微妙变化，新华社近期发表署名文章：“当前有些杂音认为，经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控。要明确的是，根据7月31日中央政治局会议中所强调的‘下决心解决好房地产市场问题’‘坚决遏制房价上涨’的调控精神，决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。”
由于现在房价依然存在随时反弹的可能，所以限购、限售以及限价等行政手段依然是打压房价最有力的武器，预计短期之内还是不会放松。从更长期来看，如果说将来行政调控手段终有退出的一天，这个时间节点应该是房地产调控的长效机制已经充分建立，比如租房市场能够发展到很大的体量，房地产税能够平稳推出，等等。到那个时候，限购、限售以及限价等行政调控手段才可能会逐渐退出。
当然，不刺激房地产引擎，并不意味着中国经济不需要房地产。中国的城镇化还有很大的提升空间，完全可以满足房地产业的持续发展，而房地产只需要保持一个正常的发展速度，就足以对中国经济做出应有的贡献，拉动中国经济稳定增长。反之，如果在政策上强行刺激房地产业发展，反而会带来过犹不及的效果。“房住不炒”政策如果能够转入长效机制，维持长期稳定执行的状态，无论对于房地产行业还是中国经济，其实都是一个的平衡。
从购房者的角度来看，严格的限购将很多买房者拒之门外，贷款成本越来越高，买房的压力也越来越大
对于普通民众而言，“房住不炒”又意味着什么呢？最现实的问题是，房价会降吗？房租会涨吗？
“房住不炒”事实上可以分为两个阶段，一是目前以限购、限售和限价为主的行政调控阶段，二是将来以购租并举和房地产税为主的长效调控阶段。从现在行政调控阶段来看，如果“房住不炒”继续维持现在的调控力度，中短期内将会有越来越多的城市房价涨幅放缓，甚至出现明显降价。
从开发商的角度来看，由于资金压力越来越大，如果政策层面没有松动的迹象，越来越多的开发商将不得不通过降价来实现快速回款，以维持资金链的正常运转，开发商的资金压力越大，降价的幅度也会越大。最近各地再度出现了打砸售楼处的“房闹”行为，或许还只是一个开始。从二手房市场来看，虽然很多卖家并没有开发商所面临的资金压力，但开发商在新房市场的降价，会在整体上拉低二手房市场的定价，同时也会在心理上影响二手房卖家的信心。目前很多城市的新房和二手房价格都出现了倒挂，这种现象持续下去，显然也会加大二手房的降价压力。
从购房者的角度来看，严格的限购将很多买房者拒之门外，而限售政策又提升了炒房的成本和难度，市场的潜在需求被大幅挤压。即使对于具备购房条件的刚需和改善型需求者，由于贷款成本越来越高，买房的压力也是越来越大。尤其在二手房市场，过去“以小换大”的换房需求是二手房市场的主力，但是随着银行对首套房认定标准提高，放贷周期拉长，二手房市场的换房难度越来越大，相应需求也是大幅萎缩。
由于楼市的供需双方都感受到了“房住不炒”的压力，从短期来看，房价的下行压力还是很大。但是从更长期来看，“房住不炒”并不意味着房价会下降。某种程度上讲，目前有些过于行政化的调控手段，扭曲了市场正常的供求关系，比如限购、限售、不允许高价楼盘入市等等，这些举措虽然能够在短期之内压制房价上行，但是也为将来房价报复性上涨埋下了种子。
目前我国的商品房库存已经降到了4年来新低。国家统计局的数据显示，2015年末，商品房待售面积高达7.1853亿平方米，达到了历史峰值，在经过了2015年和2016年两年的销售高峰之后，2017年末，商品房待售面积下降到5.8923亿平方米。今年9月末，商品房待售面积下降到5.3191亿平方米，创下4年来的新低，和去年同期相比下降了13%，和2015年的库存高峰相比下降了26%。如果库存继续下降，部分城市供需关系出现紧张，有可能会再度形成恐慌性抢房，带来房价新一轮上涨。今年以来，多地出现了摇号买房的现象，这也是对当前楼市调控机制的一个预警。
正因为如此，从长期来看，“房住不炒”将来也一定会从行政干预为主转向建立长效机制，通过更加市场化的手段来实现房地产调控。在房地产长效机制建立之后，楼市的涨跌将主要由市场的供求关系来决定，供过于求的城市房价将会下跌，供不应求的城市房价还会继续上涨。
不过，这种基于市场供求关系带来的房价上涨，和此前屡屡靠政策刺激带来的上涨有本质不同，前者的上涨主要由市场供给决定，可以说是一种健康的上涨，而后者的上涨主要是政策刺激带来了只涨不跌的预期，因此会形成巨大的泡沫，甚至会诱发严重的金融危机。
在经过了最近两年的调控之后，国内不同城市之间的房价走势出现了明显分化，以北京为首的一线城市率先出现了下跌，二、三、四线楼市继续保持上涨的势头，但从更长期来看，这种趋势也随时可能逆转。从供求关系来看，一线城市的供求永远是最紧张的，将来还是存在反弹的可能性。二线城市过去一段时间的上涨，很大程度上是因为人才新政所致。由于很多二线城市出台了鼓励人才落户的政策，这在很大程度上刺激了当地楼市的发展，随着一线城市的生活成本越来越高，二线城市可能还会继续保持人口流入。在一线楼市降温之后，三、四线楼市的涨幅，但同时也最危险。三、四线楼市的购买力主要来自棚改货币化的支持，随着未来几年棚改货币化的力度逐渐下降，三、四线楼市的购买力也将大幅萎缩。
如果“房住不炒”的政策目标是遏制房价上涨，那么在一些供求关系紧张的城市，仅仅依靠限购、限售和限价等手段并不能彻底遏制房价上涨，只有增加供应，改变市场供求关系才可能从根本上解决房价上涨的压力。
最近几年，发展住房租赁市场成为我国住房制度改革的重要内容，也被视为“房住不炒”最重要的长效机制之一，北京、广州、上海等很多城市都出台了鼓励住房租赁市场的政策。但就在租赁市场迎来政策春天的时候，今年8月份，北京市的住房租金价格出现一轮快速上涨，在中低收入人群当中引发恐慌。在“购租并举”被确认为“房住不炒”的重要长效机制之后，房租价格就开始快速上涨，这二者之间有必然联系吗？
如果从短期来看，发展租房市场确实有引发租金上涨的可能性。
为了鼓励更多的人选择租房而不是购房，政策层面开始出台一些保护租房者利益的办法，这会在一定程度上增加租房市场的需求。今年7月份，住建部、发改委、公安部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，住建部有关负责人表示，将通过立法明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。很多地方政府也开始探索租购同权，比如广州就赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益，有些地方政府甚至放开了租房落户，这些政策都会在一定程度上提升租房的吸引力，进而增加租房市场的需求。但在租房需求快速提升的同时，租房市场的供给短期之内面临不足，势必会引发租金价格上涨。
当政府难以完全提供租房市场的供给时，就需要社会资本的介入。国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》就提出，住房租赁体系“以市场配置为主、政府提供基本保障”。随着大量社会资本进入租房市场，资本的逐利性也注定了这些资本会要求较高的，这也会拉高市场的租金价格。今年8月份北京的房租大涨，当时就有传言是部分长租公寓哄抬价格，有关部门召集部分中介开会，后者做出了两个月不涨租金的承诺。随着两个月承诺到期，近期北京部分中介的价格又开始大幅上涨，提价幅度高达两成。
我国租房市场面临的一个难题在于，房价过快上涨导致 失真。以“住房租金/住房总价”这个公式来测算 ，北京等一线城市由于住房总价这个分母过大，所以导致 很低，大概只有1.5%。按照发达国家的标准， 通常在4%以上，是一个比较合理的水平。但是在国内，由于房价上涨过快，使得 处在很低的水平，但是相对于民众的收入，租金的水平其实并不低。对于房东而言，在房价持续上涨的年代，主要回报来自于房价，对于并没有过高的要求，但是当房价不再上涨甚至开始下跌，一些高价买房的房东无法从房价上涨中获得，因此势必会要求较高的予以弥补，这就使得租金水平开始上升。
对于租房者而言，如果租金价格大涨，甚至和买房的月供水平相当时，肯定会觉得与其每个月将钱交给房东，还不如自己供房，如果这样的话，很多人将会从租房市场转移到买房市场。如何避免租金过快上涨，将是“购租并举”能否成功的挑战。如果租金价格合理，又可以享受购租同权的待遇，对于中低收入人群还是具有很大的吸引力。
过去20年来，国内的房价持续大幅上涨，除了供需因素以及政策层面的刺激之外，还有一个很重要的原因是，中国人对于房子赋予了太多额外的功能，尤其是对经历过短缺时代的中国人，房子不仅能够提供程度的归属感和安全感，甚至还可以对抗通货膨胀，实现财务自由。
按照“房住不炒”的定位，“房子是用来住的，不是用来炒的”，核心要义就在于让房子回归最纯粹的住房属性，而不再有其他的附加价值。但是在中国人的潜意识里，房子总是多多益善，因此，想要让国人改变对于住房的传统观念并非易事。
随着将来楼市的供求关系发生实质性改变，住房不再是稀缺品，持有多套房产不仅不会实现财富积累，反而会在房地产税的打压下成为沉重的负担。唯有如此，国人才可能彻底消除对于房子的执念，也唯有如此，“房住不炒”在中国才可能真正成为现实。
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