业内人士表示，近年来居民购房过快加杠杆的现象已经引发监管部门的高度关注。
今年以来，面对趋严的调控政策，房价保持平稳，房贷利率处于较高位置。
融360发布的数据显示，10月首套房贷款平均利率为5.71%，环比上升0.18%，为连续22个月上涨。首套房贷利率虽然仍在上涨，但在近段时间已经有些乏力，下调房贷利率的银行数量明显增多。
对比数据发现，现在的房贷利率水平虽然不及历史高点，但涨幅已经较高。机构认为，随着房地产市场转凉、资金面稍显宽松，房贷利率水平可能会在今年年底见顶，整体趋于稳定。
首套房贷利率连涨
从三季度开始，中国楼市频繁出现降温信号，房价涨幅放缓，成交下滑。
在严厉调控之下，降温潮蔓延的城市越来越多。北京、上海、浙江杭州、江苏南京、浙江温州等城市，房地产库存均出现环比上升，除少数热点刚需项目外，库存消化速度明显放缓。以杭州为例，此前新房购买“一号难求”的情形不再，取而代之的是，频频发生的“流摇”现象，房市已经逐渐从“不愁卖”过渡到“卖不动”。
楼市降温之下，有媒体近日报道称，部分城市房贷利率有下调迹象，这被视为房贷政策松动的信号。不过，根据融360大数据研究院发布的《2018年10月中国房贷市场报告》，10月房贷利率方面，首套房及二套房贷款利率平均值保持上升，涨幅持平上月。
融360发布的报告显示，今年10月首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比9月上升0.18%；同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%，上升7.74%。这已是2017年1月以来连续22个月上涨。
而在2018年10月在35个城市533家银行中，有27家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比5.07%，较上月增加10家银行分（支）行；有19家银行分（支）行下调利率，利率高位回调银行数量增加16家；有486家银行分（支）行首套房贷款利率，占比91.18%。
据融360监测数据显示，一线城市利率小幅波动，二线城市整体以涨为主。2018年10月北上广深一线城市处于5.19%-5.72%区间，北京首套房贷款平均利率为5.47%，较上月下调2基点；上海为5.19%，较上月持平；广州为5.72%，较上月下调1基点；深圳为5.62%，较上月持平。
2018年10月首套房平均利率的城市前十分别为上海5.19%、福建厦门5.39%、云南昆明5.39%、辽宁大连5.44%、新疆乌鲁木齐5.44%、北京5.47%、福建福州5.49%、山西太原5.49%、海南海口5.58%、重庆5.62%。
融360分析师表示，2018年10月份，首套房贷款平均利率上涨1基点，涨幅保持较低水平。本月上调利率银行数量较上月增多，同时部分银行存在利率高位回落，整体平均利率保持低幅上涨，未来保持平稳可能性增大。
未来或趋平稳
虽然首套房贷利率仍在上涨，但环比涨幅已经回落，且下调贷款利率的银行数量明显增多。据了解，北京、深圳、南京、杭州等多地都有银行下调房贷利率。
中信建投称，2011年的综合房贷利率为近7.50%，2014年为7.00%，分别较当时的基准利率上浮5.4%和6.3%。由于现行贷款基准利率较低，为4.9%，因此本轮利率上调幅度远高于前两阶段的峰值，至今年10月，首套房贷款平均利率已经较基准利率上浮了16.5%。
不过，虽然房贷利率出现了较大幅度上涨，但与历史数据对比不算高。房贷利率逐渐平稳，既与房地产市场趋冷有关，也受到整个资金面的影响。中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，房地产市场降温过快会对整个宏观经济运行造成影响，因此需要在房贷利率市场给予一定刺激。同时，受央行多次降低存款准备金率等因素影响，货币市场宽松信号比较明显，这也抑制了房贷利率继续上涨。
对于未来走势，中信建投研究认为，对比历史上宽松周期中个人住房贷款利率与10年期国债利率的走势可以发现，房贷利率阶段性峰值滞后10年期国债利率峰值大约两到三个季度。今年以来，10年期国债率峰值出现在1月份，考虑到整体流动性宽松趋势明确，个人住房贷款利率的上行空间已经有限，对应峰值可能在年内出现。
谢逸枫表示，首套房贷利率还有回调的可能，到明年年初，下调幅度或达5%-10%，如果房地产市场降温过快，二套房贷利率也有下降的可能。房贷利率的变化在不同城市的表现也会不同，房价上涨压力过大的城市，回调空间较小，尚未完成去库存的三四线城市则有更大的调整空间。
房贷政策仍将从紧
业内人士表示，近年来居民购房过快加杠杆的现象已经引发监管部门的高度关注，楼市调控政策以及相关信贷政策预计将持续收紧。
发布的中国人民银行《中国金融稳定报告（2018）》专门辟出“住户部门债务分析”一章节来对居民加杠杆现象进行阐述，凸显监管部门对于这一问题的关切。该报告称，我国居民购房存在违规加杠杆情况。2017年短期消费贷款增速异常，1月短期消费贷款余额同比增速为19.9%，至10月则上升至40.9%。这一现象的出现，部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信，部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆，绕过首付比例限制，从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场，助长了房地产市场投机行为，房价过快上涨问题更为突出。
中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼分析称，我国居民杠杆率从国际比较来看不算很高，但近几年上升速度很快，其中居民住房贷款的增长起到了很大的助推作用。
从去年开始，在多个监管部门的政策调控下，银行一直执行较紧的房贷政策，而银行房贷增量也出现一定幅度下降。央行日前公布的数据显示，截至9月末，我国个人住房贷款余额为24.88万亿元，同比增长17.9%，增速比去年末回落4.3个百分点。业内人士预计，从紧的政策走势不会发生变化。
董希淼表示，下一步，应将货币政策保持在稳健中性的状态。央行可通过多种手段适度调节市场流动性，但切勿让货币政策滑向宽松，以免进一步刺激房地产市场。商业银行也要实施严格的差别化住房信贷政策。同时，进一步完善住房保障体系，尽快形成中低价位普通住房的有效供应，加快廉租房、公租房等建设。
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