完善租房市场管理迫在眉睫

当下，房租又上涨成为普通百姓尤其是“北漂”一族格外关注的话题。房屋租赁价格问题看似是一个纯粹的市场问题，但是其实需要政府给力，通过制定政策和修定相关法律法规以制衡市场。

过去我们一直说，中国的租房市场特别不规范，房东往往把自己住过的老旧房屋直接扔到市场，不会像发达国家那样提供拎包入住的精装修房间，也没有一套完整的服务体系来解决租户的后顾之忧。近些年，长租公寓作为一种新生事物进入中国房屋租赁市场，仿佛吹进了新鲜空气，有专业中介机构的统一品牌来收房、做好房屋装修，更符合年轻一代租房者的需求，是消费结构升级的体现。

没有想到的是，租房市场供给“升级”后惹人注目的一个结果是房租暴涨。在住房租赁市场上，似乎中介公司成了强势议价者，而房东和房客都成了被动接受的弱者。租房者为了省麻烦、避免遇到“黑中介”，往往会选择大中介，而大中介这几年都在力推长租公寓，对老旧公寓的居住品质进行升级，再想找过去那种“老破小”反而不易，所以往往只得选择长租公寓。房东因为精力不济，往往也是与中介签订长期合同。

中介之所以可以“说一不二”，种种因素之内也包括背靠资本抢占了市场份额，从而垄断定价权。有机构预测，到2020年长租公寓的规模将达到3000万间，如果相关政策不跟上市场变化，资本在租房市场的力量将越来越大，一个高效的自由交易市场有演变成“超级二房东”垄断市场的危险。

这可能是市场管理者事先没有考虑周全的地方。由于政府对房屋租赁市场信息掌握相对较弱，目前房屋租赁市场仍处于多头共管、无人主管的状况，所以中介该怎么管理，目前并没有合理的机制。58集团CEO姚劲波曾在今年两会上建议，希望政府加快补齐租房市场立法领域的短板，完善房屋租赁制度顶层设计，让解决租房纠纷问题有法可依，同时在交易环节加强承租者权益保障，使租房切实成为实现“住有所居”的重要途径。

而房屋租赁市场比较发达的国家，有更有效的措施来控制房租上涨。比如德国，其稳定住房租赁市场的价格最为简便的方式是，政府根本就不管企业的融资方式，也不管融资来自哪里，或者企业有没有通过垄断的方式来刻意推高房租，而是管好租赁企业的利润水平。在德国，政府鼓励企业及居民购买或建造住房出租，但对利润水平有严格限制。房东租赁住房，租金超过合理租金20%就算违法，超过50%构成犯罪。合理房价及合理租金的界定标准非常严格，需要通过多方组织协商来确定，同时要坚决保护住房租赁者的利益。

在明确的制度安排下，德国的住房租赁市场得以健康发展。我国也可以参考这些方法，制定相关的法律法规，根治租房市场乱象。

住建部曾于2017年发布《住房租赁和销售管理条例》，明确提出直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息，以引导当事人合理确定租金价格。但这项要求目前没有得到有效实施，需要及时建立准确的租赁价格发布机制，由政府来建立数据采集和统计分析，全方位透明，以防数据垄断。